zabytki dolnego śląska

www.zabytkidolnegoslaska.com.pl

Polish Czech English French German Italian Russian Spanish
współpraca

Konferencja Agencji Nieruchomości Rolnych

 

„Agencja Nieruchomości Rolnych – największy dysponent nieruchomości zabytkowych na Dolnym Śląsku. Specyfika nabywania i inwestowania w nieruchomości objęte ochroną konserwatora zabytków”

 

5 lipca 2013, Zamek Topacz k. Wrocławia

 

 

Wrocławski Oddział Terenowy Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR) zorganizował 5 lipca 2013 r. konferencję na temat nabywania nieruchomości zabytkowych z zasobów ANR. W konferencji wzięli udział Minister Kultury i Dziedzictwa Narodowego Bogdan Zdrojewski, Wojewódzka Konserwator Zabytków Barbara Obelinda-Nowak, właściciel Zamku Topacz Tomasz Kurzewski oraz dziennikarka Joanna Lamparska. Wśród zaproszonych gości znaleźli się m. in. właściciele innych zabytkowych pałaców na Dolnym Śląsku oraz przedstawiciele społeczności internetowych związanych m.in. z portalem ‘Zabytki Dolnego Śląska” i stronami na Facebooku: ‘Polska Dolina Loary’ i ‘Historic Manors of Lower Silesia’.

 

Prelekcje

W swoim wystąpieniu Minister Zdrojewski powiedział, że w ubiegłym roku Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego wydało na ratowanie zabytków w Polsce 1,5 miliarda zł., z czego połowa była przeznaczona na zabytki sakralne. Na Dolnym Śląsku nasycenie zabytkami oraz ich różnorodność stanowi zarówno atut, jak i wyzwanie. Jako gość p. Kurzewskiego Pan Minister pochwalił rewitalizację i adaptację zabytkowej posiadłości Zamek Topacz. Podkreślił on, że jest to przykład zagospodarowania bardzo rozległego zespołu w sensie kompletnym. Ministerstwo stara się, aby sprzedaż innych zabytkowych nieruchomości odbywała się w dobre ręce. Obecnie środki rozdysponowywane są w proporcjach: 20% idzie do stowarzyszeń i osób prywatnych; 80% do podmiotów państwowych i gospodarczych. Odwrotne proporcje istnieją np. we Francji. Chodzi więc o to, by odwrócić ten trend, by ilość zabytków pozostająca w rękach państwa malała, co już zaczyna się dziać - pokazują to statystyki.

 

 

Dyrektor WOT ANR, Andrzej Jamrozik, zaprezentował zabytki pozostające w zasobie Oddziału Terenowego ANR we Wrocławiu. Głównym problemem przy sprzedaży większości nieruchomości jest fakt, że mieszkają w nich najemcy po byłych PGR-ach. Staraniem agencji, przy współudziale Ministra, doprowadzono do nowelizacji ustawy o ANR, co pozwala obecnie na budowanie mieszkań dla tych najemców w okolicy obiektów zabytkowych. Czyni to obiekty wystawione na sprzedaż atrakcyjniejszymi. Pan Dyrektor dodał, iż w latach 2008 – 2013 agencja sprzedała 41 pałaców, a sto będzie wkrótce opróżnione z lokatorów. Konferencja jest również jednym z elementów promocji. Następnie zaprezentował on kilka z pałaców wystawionych na sprzedaż i omówił, jakie funkcje mógłby pełnić po renowacji każdy z tych różnorodnych obiektów. Agencja, aby zachęcić inwestorów, oferuje ulgi i możliwość zapłaty w ratach. Ulga uzależniona jest od proporcji substancji zabytkowej w całej nieruchomości, a jej równowartość musi zostać zainwestowana w pierwszym etapie prac remontowych. Tak więc, Dwór Sarny, który będzie wystawiony za cenę wywoławczą 1,394 tys. zł., można będzie nabyć za niecały milion, reszta musi być zainwestowana w remont części zabytkowej. Przy kolejnych przetargach można otrzymać 50% obniżki plus rozłożenie na raty. Przetargi są nieograniczone, nabywca nie musi mieć żadnych uprawnień. Dyrektor Jamrozik dodał, że przez ANR zostały sprzedane takie perły architektury, jak właśnie zamek Topacz, oraz pałace: Kamieniec k. Kłodzka, Borek Strzeliński i Wojanów. Działania promocyjne agencji obejmują wystawy (obecnie na Rynku Wrocławskim), udział w targach Nieruchomości (m.in. Cannes, Dubaj), konferencje (Wrocław, Warszawa, Petersburg). Do problemów do dyskusji  Pan Dyrektor zaliczył brak jednoznacznego wykazu obiektów wpisanych do rejestru zabytków i brak jednoznacznie określonych granic ochrony konserwatorskiej.

Następnie wystąpiła Pani Konserwator Wojewódzka Barbara Obelinda-Nowak, która powiedziała, że obecnie w rękach ANR jest 14% zespołów parkowo-pałacowych na Dolnym Śląsku. Następnie wyjaśniła ona rolę konserwatora odnośnie sprzedaży nieruchomości zabytkowych. Konserwator wraz z agencją wyznaczają ramy dla ochrony zabytków. Agencja powinna nałożyć na nowego właściciela zobowiązanie odremontowania obiektu. Konserwator służy agencji informacjami odnośnie tego, czy zabytek jest w rejestrze, a także dokumentacją oraz pomocą w wycenie. Konserwator na wniosek agencji formułuje warunki sprzedaży oraz zastanawia się, jakie prace zabezpieczające obiekt mają być w pierwszym etapie wykonane z kwoty ulgi. Ulga przy sprzedaży przeznaczona na zabezpieczenie zabytku to pozytywna zmiana, bo to wymusza pierwszy etap prac. Takim pozytywem jest też wydzielanie obiektu zabytkowego z gruntu rolnego i jego sprzedaż komu innemu. Pani Konserwator przyznała, że błędne sprzedaże w latach 1990-tych doprowadziły do katastrofy wielu obiektów, a próby ich ratowania często odbywają się przy udziale organów ścigania.

 

 

Następnie Pani Konserwator powiedziała, że prawa nabywców obejmują pomoc w zakresie udostępniania archiwów, inwentaryzacji, planowania remontów, technologii, zwolnienie od podatków od nieruchomości, oraz różnego rodzaju dotacje. Nawet do 50% dotacji można otrzymać z programu Ministra Kultury, w zależności od wartości obiektu i skomplikowania prac. Również Urząd Marszałkowski i Wojewódzki Dolnośląski Konserwator udzielają dotacji. Z dotacji tych nie mogą być wykonywane prace adaptacyjne, a tylko ratowanie tkanki zabytkowej i rekonstrukcja elementów takich, jak np. brakujący parkiet. Można także ubiegać się o środki UE, a zakres tych dotacji jest szerszy, bo obejmuje także adaptację obiektu.

 

Głos zabrał następnie Tomasz Kurzewski, właściciel Zamku Topacz. Jego obiekt ma kilka tys. m2 a podatek od nieruchomości wynosi 400 tys. zł. rocznie. Warto inwestować w zabytki. Pan Kurzewski zainwestował 39 milionów zł., a teraz dostał dotację unijną z puli turystyki. Szanse na takie dotacje są bardzo duże. P. Kurzewski wymienił powody sukcesu adaptacji: lokalizacja w obrębie aglomeracji wrocławskiej; brak obciążenia kredytowego; spore możliwości promocyjne w racji prowadzenia działalności związanej z produkcją telewizyjną. 

 

Pan Kurzewski wysunął postulat całkowitego zwolnienia obiektu zabytkowego z podatku od nieruchomości – obecnie jest takie zwolnienie, ale tylko do momentu rozpoczęcia działalności gospodarczej w obiekcie. W innych krajach istnieje takie zwolnienie, ponieważ uznaje się tam, że inwestor ratujący zabytek ratuje dobro narodowe. Trzeba to zmienić, by zachęcić inwestorów.

 

Jeśli chodzi o rolę konserwatora, Pan Kurzewski ocenił ją pozytywnie, gdyż jego plany adaptacji budynków spotkały się z przychylnością.

 

 

Minister Zdrojewski następnie powiedział, że ministerstwo pracuje obecnie nad dwiema ustawami: jedną dotyczącą nieruchomości i drugą - ruchomości zabytkowych. Zabytki ruchome – np. znaczące kolekcje, takie jak kolekcja zabytków motoryzacji na Zamku Topacz, powinny móc otrzymać opiekę od Państwa. Z kolei druga ustawa dotyczy wyłączenia inwestycji państwowych w kwotach poniżej 120 tys. euro z systemu zamówień publicznych. Z Unii Europejskiej miliard złotych przeznaczony będzie na kulturę, z tego 700 ml zł. pójdzie do regionów, a 300 ml zł zostanie do wydatkowania przez Ministerstwo Kultury. Minister odniósł się do postulatu Pana Kurzewskiego: obiekty zabytkowe powinny stawać się instytucjami kultury. Wówczas przestrzenie przeznaczone na działalność publiczną powinny być wyłączone z podatku od nieruchomości. Ponadto, Ministerstwo stara się uszczuplić Fundusz dla Krakowa i przeznaczyć uzyskane tą drogą dodatkowe środki na ratowanie zabytków w innych regionach.

Inną zmianą, o którą walczy Minister, jest przywrócenie systemu, w którym konserwatorzy wojewódzcy podlegaliby Ministerstwu Kultury i Dziedzictwa Narodowego, ponieważ obecna sytuacja, w której podlegają oni Ministerstwu Cyfryzacji, jest niekorzystna.

 

Pan Minister dodał też, iż szacunki, jakoby 80% zabytków Dolnego  Śląska było w ruinie, są dyskusyjne, ponieważ niektóre z nich, jak Zamek Bolków, to trwałe ruiny, które powinny takimi pozostać.

 

Pan Kurzewski odpowiedział, że nie powinno się oddzielać funkcji gospodarczych (np. hotel) od publicznych, ponieważ, gdy ktoś zainwestował w zabytek, powinien być całkowicie zwolniony od podatku od nieruchomości. Zaapelował on, aby Minister napisał do wójtów, aby od takiego podatku zwalniały obiekty zabytkowe.

 

 

Następnie Pani Joanna Lamparska przybliżyła ciekawe dzieje dolnośląskich pałaców na przykładzie wystawionych na sprzedaż przez ANR pałaców w Pyszczynie i Ścinawce Górnej oraz dworu Sarny. W Pyszczynie działał teatr dworski, a jedne z hrabiów był kolekcjonerem botaników. Ścinawka Górna miała tego samego właściciela, co pobliskie Wambierzyce. Z kolei w Sarnach zachowała się barokowa kaplica z cennymi freskami o Św. Janie Nepomucenie. Na tych wszystkich faktach historycznych można budować legendę dla obiektu, która stałaby się częścią atrakcyjnego wizerunku zabytkowej posiadłości, pomagającą wypromować markę obiektu o przeznaczeniu komercyjnym.

 

Dyskusja

 

W dyskusji po wystąpieniach prelegentów podniesiono kwestię wymogu przedstawienia programu użytkowego dla zabytków jako warunek sprzedaży przez ANR. Pani Obelinda-Nowak wyjaśniła, że nie musi to być kompleksowy program architektoniczny, lecz proste opracowanie, jaka ma być funkcja obiektu, np. żeby nie było w pałacu hodowli pieczarek. Ten sposób to program ograniczający szalone czasami wizje inwestorów, dodał z sali Pan Kublik, były konserwator wojewódzki. W Polsce właściciela, który nieodpowiednio użytkuje obiekt, nie można wywłaszczyć, bo ma prawo własności zagwarantowane w konstytucji. Taki program jest formą zabezpieczenia przed niewłaściwym wykorzystaniem zabytku. Pan Marcin Sobczyk, nowy właściciel pałacyku w Łękanowie, zakupionym dwa dni wcześniej od ANR, odparł, że nie miał on problemu z przedstawieniem programu użytkowego. Inny uczestnik podniósł kwestię fatalnych podziałów nieruchomości na Dolnym Śląsku. Dał on przykład Kościelnika, gdzie pałac został oddzielony od spichlerza i oba obiekty mają innych właścicieli. Zespołów pałacowo-folwarcznych nie można dzielić. Pani Obelinda-Nowak zwróciła z kolei uwagę, że ANR nienależycie zabezpiecza swoje obiekty zabytkowe i zbyt powoli je sprzedaje – ciągle ma jeszcze 140 obiektów na sprzedaż. Inny uczestnik, prezes Hoteli Historycznych, w skład których wchodzą pałace Paulinum i Wojanów, powiedział, że nie ma w Polsce programu ratowania zabytków. Fundusze są mikroskopijne, środki ministerstwa minimalne, a konserwator zabytków nie ma narzędzi w sytuacjach działań agresywnych. Z kolei Katarzyna Chutna, współwłaścicielka pałacu Kamieniec, zasugerowała potrzebę wprowadzenia prawa pierwokupu dla właściciela pałacu na wykupienie pozostałych części majątku, jeśli ten został podzielony. Należy bowiem scalać nieruchomości zabytkowe. W jej posiadłości, oficyna z lokatorami znajduje się 6 m od zabytkowego portalu pałacowego. Właściciele Kamieńca chcieliby wykupić sąsiadujące działki w bezpośrednim sąsiedztwie zabytku. 

 

 

Wnioski

 

Uczestnicy przyjęli przez aklamację wniosek, aby Minister wystosował do wszystkich wójtów w Polsce pismo z prośbą, aby zwalniali oni nieruchomości zabytkowe od podatku od nieruchomości, jeśli obiekty te zostały odrestaurowane i obecnie mają nowe, komercyjne i publiczne funkcje, przyczyniając się tym samym do ożywienia gospodarczo-społecznego gminy.

 


 

Dorota Jones-Olszanka
Mgr Muzealnictwa, Grad Dip Rozwój Społeczności 
Tłumacz jęz. angielskiego (Akredytacja NAATI)
Doradca ds. kultury i historii sztuki
M.A. Museology, Grad Dip Community Development
NAATI Accredited Professional Translator 
Culture and Art History Adviser